Trinkwasser, Wärme und Gas laufen in jedem Gebäude im Hintergrund, bis etwas nicht funktioniert. Für Betreiber von Gewerbeobjekten kommt etwas hinzu: Für Trinkwasser-, Heizungs- und Gasanlagen gelten eigene Betreiberpflichten mit Fristen, Nachweisen und Meldewegen. Die FAM Gebäudedienste GmbH unterstützt Sie bei der Sanitär- und Heizungstechnik mit Inspektion und Wartung, beim Trinkwasser und beim Thema Legionellen, bei der Heizung sowie bei Installation und Reparatur. Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Regeln gelten und wie wir vorgehen.
Für wen diese Leistung gedacht ist
Die Betreiberpflichten treffen vor allem Unternehmen und Organisationen, in deren Gebäuden Wasser und Wärme gewerblich bereitgestellt werden:
- Unternehmen mit Sanitär- und Duschräumen für Beschäftigte, etwa in Produktion, Logistik und Handwerk
- Vermieter und Hausverwaltungen von Gewerbe- und gemischt genutzten Objekten
- Hotels, Pensionen, Sport- und Freizeitbetriebe mit vielen Duschen
- Pflegeeinrichtungen und medizinische Einrichtungen, für die bei Legionellen strengere Regeln gelten können
Sanitär- und Heizungstechnik bieten wir im Ruhrgebiet an, für diese Objekte von der Inspektion und Wartung bis zur Reparatur.
Trinkwasser: Ihre Pflichten nach der Trinkwasserverordnung
Wer eine Wasserversorgungsanlage in einem Gebäude betreibt, muss sie nach § 13 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV, Juni 2023) mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik planen, errichten und betreiben. Für Legionellen enthält die Verordnung besondere Pflichten:
| Pflicht | Regelung | Wer |
|---|---|---|
| Untersuchung auf Legionellen | bei gewerblicher oder öffentlicher Abgabe, Großanlage zur Trinkwassererwärmung (Speicher oder zentraler Durchflusserwärmer über 400 Liter oder über 3 Liter in einer Leitung zur Entnahmestelle) und Duschen oder anderen vernebelnden Einrichtungen; nicht im Ein- oder Zweifamilienhaus (§ 31 Abs. 1) | Betreiber beauftragt |
| Häufigkeit | gewerblich mindestens alle drei Jahre, öffentlich mindestens jährlich; erste Untersuchung drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme (§ 31 Abs. 2 und 4) | Betreiber |
| Probennahme und Analyse | nur durch zugelassene Untersuchungsstellen, Auftrag einschließlich Probennahme (§ 39) | Untersuchungsstelle |
| Technischer Maßnahmenwert erreicht | 100 Legionellen je 100 Milliliter (Anlage 3 Teil II): Anzeige, Ursachenklärung mit Ortsbesichtigung, schriftliche Risikoabschätzung, Maßnahmen nach den Regeln der Technik (§ 51) | Betreiber |
| Dokumentation der Maßnahmen | schriftlich oder auf Datenträgern, zehn Jahre verfügbar halten (§ 51 Abs. 4) | Betreiber |
Für Einrichtungen, in denen sich Menschen mit erhöhtem Infektionsrisiko aufhalten, etwa Pflegeeinrichtungen, darf das Gesundheitsamt die jährlichen Untersuchungen nicht auf längere Abstände verlängern.
Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, beginnt die eigentliche Arbeit. Die schriftliche Risikoabschätzung muss nach § 51 Abs. 2 mindestens eine Beschreibung der Wasserversorgungsanlage, die Beobachtungen bei der Ortsbesichtigung, festgestellte Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik, sonstige Erkenntnisse zu Anlage und Nutzung sowie die Untersuchungsergebnisse mit Probennahmestellen, Datum und Uhrzeit enthalten. Gute Unterlagen über die Anlage, ihre Leitungsführung und ihre bisherige Wartung sparen in dieser Lage Zeit. Vereinbaren Sie außerdem mit der Untersuchungsstelle vertraglich, dass sie Sie unverzüglich über Befunde informiert; das schreibt § 39 Abs. 4 vor.
Beim Trinkwasser organisieren wir die Untersuchung mit einer zugelassenen Untersuchungsstelle, bauen Probennahmeventile ein und übernehmen nach einem Befund die erforderlichen Maßnahmen. Die Termine der Untersuchung stimmen wir mit Ihnen und der Untersuchungsstelle ab. Die schriftliche Risikoabschätzung gehört nicht zu unserer Leistung.
Heizung: Wartung und Betreiberpflichten
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz) verlangt in § 60, dass Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad von Heizungs- und Warmwasseranlagen regelmäßig gewartet und instand gehalten werden. Dafür ist Fachkunde erforderlich, die Handwerksordnung bleibt unberührt. Welche Arbeiten in welchem Abstand nötig sind, ergibt sich vor allem aus den Vorgaben des Herstellers.
Für bestimmte ältere Heizungsanlagen kommt eine Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung nach § 60b hinzu. Sie betrifft Heizungen mit Wasser als Wärmeträger, die keine Wärmepumpe sind, in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten:
- eingebaut nach dem 30. September 2009: innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau
- eingebaut vor dem 1. Oktober 2009: bis zum Ablauf des 30. September 2027
Geprüft wird unter anderem, ob die Einstellungen der Wärmeerzeugung auf Energieeffizienz optimiert sind, ob eine effiziente Heizungspumpe eingesetzt wird, ob Rohrleitungen und Armaturen gedämmt werden sollten und wie sich die Vorlauftemperatur absenken lässt. Das Ergebnis ist schriftlich festzuhalten. Zu den regelmäßig notwendigen Optimierungen zählt das Gesetz unter anderem die Anpassung von Vorlauftemperatur und Heizkurve bei groben Fehleinstellungen, passende Absenk- und Abschaltzeiten, die Einstellung der Umwälzpumpe und die Optimierung von Zirkulation und Warmwassertemperatur unter Berücksichtigung des Gesundheitsschutzes. Ergibt die Prüfung Bedarf an diesen Einstellungsoptimierungen, sind sie innerhalb eines Jahres nach der Heizungsprüfung umzusetzen und schriftlich festzuhalten; Mieter können den Nachweis verlangen. Die Prüfung soll möglichst mit ohnehin anstehenden Arbeiten verbunden werden, etwa mit der Heizungswartung.
Wir warten Gas- und Ölheizungen, Wärmepumpen auf Wunsch. Die Heizungsprüfung nach § 60b übernehmen wir zusammen mit der Wartung.
Gasanlagen
Für die Gasanlage hinter der Hauptabsperreinrichtung ist nach § 13 der Niederdruckanschlussverordnung der Anschlussnehmer verantwortlich, auch wenn er das Gebäude vermietet hat. Arbeiten an der Anlage dürfen außer dem Netzbetreiber nur Installationsunternehmen ausführen, die in einem Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen sind. Die Anlage darf nur nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet, geändert und instand gehalten werden. Die FAM prüft die Gebrauchsfähigkeit von Gasleitungen und wartet Gasgeräte.
Installation und Reparatur
Neben Inspektion und Wartung übernehmen wir Installations- und Reparaturarbeiten an Sanitär- und Heizungsanlagen: Reparaturen und den Austausch von Bauteilen, Neuinstallationen auf Wunsch. Mängel, die wir bei Inspektion oder Wartung feststellen, können Sie auf Wunsch von uns beheben lassen. Einen 24-Stunden-Störungsdienst bieten wir nicht an.
Was nicht zu dieser Leistung gehört
Die Feuerstättenschau und die übrigen hoheitlichen Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers bleiben unberührt; er prüft die Betriebs- und Brandsicherheit der Feuerungsanlagen in seinem Bezirk. Probennahme und Laboranalyse des Trinkwassers sind Aufgabe einer zugelassenen Untersuchungsstelle. Die elektrische Versorgung von Heizungs- und Warmwasseranlagen gehört zur Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen.
Wer bei der FAM arbeitet
Wartung und Instandhaltung verlangen Fachkunde. Die Arbeiten führen Fachkräfte des Sanitär-, Heizungs- und Klimahandwerks aus, qualifiziert und laufend geschult.
Ihr Ablauf mit der FAM
Bestandsaufnahme: Wir erfassen Ihre Trinkwasser-, Heizungs- und Gasanlagen, die vorhandenen Unterlagen, Wartungsnachweise und Untersuchungsbefunde.
Planung: Wir stimmen mit Ihnen ab, welche Inspektionen und Wartungen wann fällig sind, und legen die Termine so, dass der Betrieb weiterläuft.
Inspektion und Wartung: Wir prüfen den Zustand Ihrer Anlagen, führen die vereinbarten Wartungsarbeiten aus und halten die Befunde fest. Steht für eine Heizungsanlage die Heizungsprüfung nach § 60b an, verbinden wir sie mit der Wartung.
Dokumentation: Wir dokumentieren den Zustand Ihrer Anlagen und zeigen erforderliche Maßnahmen auf. Sie erhalten je Anlage einen Wartungsnachweis; er wird automatisch versendet und steht im Kundenportal bereit.
Wovon der Aufwand abhängt
- Art und Zahl der Anlagen: Trinkwassererwärmer, Heizkessel, Wärmepumpen, Gasleitungen und Gasgeräte
- Größe und Nutzung des Objekts, Zahl der Duschen und Entnahmestellen
- Zustand und Alter der Anlagen, vorhandene Unterlagen und frühere Befunde
- Herstellervorgaben zu Wartungsumfang und -intervallen
- Zugänglichkeit von Technikräumen, Schächten und Dachzentralen
Sanitär- und Heizungstechnik anfragen
Warum die FAM
In vielen Gebäuden, in denen wir elektrische Anlagen und Geräte prüfen, stehen auch Trinkwassererwärmer, Heizungsanlagen und Gasleitungen. Auf Wunsch bündeln wir Prüfung, Inspektion und Wartung, sodass Sie für die Gebäudetechnik einen Ansprechpartner haben. Für Sanitär und Heizung sind wir im Ruhrgebiet im Einsatz; den Wartungsnachweis erhalten Sie wie bei unseren Prüfungen automatisch und im Kundenportal.
Häufige Fragen
Muss jedes Unternehmen sein Trinkwasser auf Legionellen untersuchen lassen?
Nein. Die Pflicht nach § 31 Trinkwasserverordnung trifft Betreiber, die Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben, wenn eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung und Duschen oder andere vernebelnde Einrichtungen vorhanden sind und es sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt.
Wie oft ist die Legionellenuntersuchung fällig?
Bei gewerblicher, nicht öffentlicher Abgabe mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher Tätigkeit mindestens einmal jährlich, sofern das Gesundheitsamt nichts anderes festlegt. Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchzuführen.
Wer darf die Trinkwasserproben nehmen?
Untersuchungen nach der Trinkwasserverordnung einschließlich der Probennahme dürfen nur zugelassene Untersuchungsstellen durchführen. Der Untersuchungsauftrag muss die Probennahme einschließen. Die Länder veröffentlichen Listen der zugelassenen Untersuchungsstellen.
Was passiert, wenn der technische Maßnahmenwert für Legionellen erreicht ist?
Der Betreiber muss unverzüglich das Gesundheitsamt informieren, sofern das nicht bereits die Untersuchungsstelle getan hat, die Ursachen mit Ortsbesichtigung klären, eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen und die erforderlichen Maßnahmen umsetzen. Die Maßnahmen sind zu dokumentieren und zehn Jahre verfügbar zu halten.
Ist die Wartung einer Heizung gesetzlich vorgeschrieben?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt, dass Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad regelmäßig gewartet und instand gehalten werden, und zwar von fachkundigen Personen. Wie oft, ergibt sich vor allem aus den Vorgaben des Herstellers. Daneben gelten für bestimmte ältere Heizungsanlagen eigene Prüfpflichten.
Ersetzt die Wartung den Besuch des Schornsteinfegers?
Nein. Die Feuerstättenschau und die hoheitlichen Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers bleiben davon unberührt. Wartung und Schornsteinfegerarbeiten ergänzen sich. Das Gebäudemodernisierungsgesetz sieht sogar vor, die Heizungsprüfung älterer Anlagen mit ohnehin anstehenden Arbeiten wie der Wartung zu verbinden.