Viele Heizungen in Bürohäusern, Gewerbehöfen und gemischt genutzten Gebäuden laufen seit Jahren mit den Einstellungen der Inbetriebnahme. Für ältere Anlagen in größeren Gebäuden verlangt das Gesetz deshalb eine einmalige Prüfung mit anschließender Optimierung. Die Pflicht stand zuerst im Gebäudeenergiegesetz. Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG (Infoportal des BBSR). Die Regel selbst gilt seit dem 1. Oktober 2024 (Stand des Gesetzes).
Ist meine Anlage betroffen?
Die Pflicht aus § 60b GModG trifft eine Heizung, wenn alle drei Merkmale zutreffen:
- Sie arbeitet mit Wasser als Wärmeträger, also mit Heizkörpern oder Flächenheizung, die über einen Wasserkreislauf versorgt werden.
- Sie ist keine Wärmepumpe, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurde. Ältere Wärmepumpen schließt das Gesetz nicht aus. Für sie entfällt die Pflicht nur, wenn sie einer Betriebsprüfung nach § 60a unterzogen werden (§ 60b Abs. 7 GModG). Vorgeschrieben ist diese eigene Betriebsprüfung für Wärmepumpen, die ab 2024 in solche Gebäude eingebaut wurden (§ 60a GModG).
- Das Gebäude hat mindestens sechs Wohnungen oder sonstige selbständige Nutzungseinheiten.
Für Gewerbeimmobilien ist der dritte Punkt der entscheidende. Gezählt werden nicht nur Wohnungen, sondern auch selbständige Nutzungseinheiten, etwa getrennt vermietete Büro- oder Praxisflächen. Was im Einzelfall als selbständige Einheit gilt, definiert das Gesetz nicht näher. Bei Grenzfällen, etwa einer Etage mit mehreren Untermietern, sollte der Eigentümer die Einordnung mit der fachkundigen Person klären und schriftlich festhalten.
Bis wann geprüft werden muss
Die Frist hängt am Datum, an dem die Heizung eingebaut oder aufgestellt wurde.
| Einbau oder Aufstellung | Prüfung fällig | Beispiel |
|---|---|---|
| vor dem 1. Oktober 2009 | bis zum Ablauf des 30. September 2027 (§ 60b Abs. 1 Satz 2) | Kessel aus dem Jahr 2005: bis 30. September 2027 |
| nach dem 30. September 2009 | innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau (§ 60b Abs. 1 Satz 1) | Einbau im März 2012: Ablauf der 15 Jahre im März 2027, Prüfung bis März 2028 |
Für Anlagen, die zwischen Oktober 2009 und Ende 2010 eingebaut wurden, endet die Frist damit spätestens Ende 2026. Wer mehrere Objekte verwaltet, sollte die Einbaudaten aus Typenschildern, Abnahmeprotokollen oder Wartungsunterlagen zusammentragen und die Fälligkeiten in einer Liste führen.
Was geprüft und was danach getan werden muss
Die Prüfung umfasst vier Fragen: ob die einstellbaren Parameter der Wärmeerzeugung auf Effizienz optimiert sind, ob eine effiziente Heizungspumpe eingebaut ist, ob Rohrleitungen und Armaturen gedämmt werden sollten und mit welchen Maßnahmen sich die Vorlauftemperatur senken lässt.
Zeigt die Prüfung Bedarf bei den Einstellungen, müssen die Optimierungen innerhalb eines Jahres folgen (§ 60b Abs. 5). Dazu nennt das Gesetz unter anderem Heizkurve, Absenkzeiten, Umwälzpumpe, Zirkulation und Warmwassertemperatur. Bei Zirkulation und Warmwasser gilt dabei ausdrücklich der Gesundheitsschutz; die Pflichten zum Schutz vor Legionellen nach der Trinkwasserverordnung bleiben bestehen.
Wer prüfen darf und wie es nachgewiesen wird
Prüfen muss eine fachkundige Person. Das Gesetz nennt dafür insbesondere Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer, Ofen- und Luftheizungsbauer sowie Energieberater der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes. Die Prüfung soll mit ohnehin anstehenden Arbeiten verbunden werden, etwa mit der Heizungswartung oder der Feuerstättenschau.
Das Ergebnis ist schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen zu übersenden, ebenso die durchgeführten Optimierungen (§ 60b Abs. 5). Mieter können verlangen, dass ihnen beides unverzüglich vorgelegt wird. Für gewerbliche Mietverhältnisse ist das relevant, weil sich Optimierungen auf die Betriebskosten auswirken.
Wer verantwortlich ist und was bei Versäumnissen droht
Wen die Pflicht trifft, regelt § 8 GModG: den Eigentümer oder Bauherrn, soweit das Gesetz keinen anderen Verantwortlichen nennt. Regelt ein gewerblicher Mietvertrag Wartung und Betrieb der Heizung abweichend, sollte schriftlich feststehen, wer die Prüfung beauftragt und wer den Nachweis aufbewahrt. Mehr zur Aufteilung zwischen den Parteien steht unter Vermieter oder Mieter.
Wer eine Heizung nicht oder nicht rechtzeitig prüfen lässt oder notwendige Optimierungen nicht fristgerecht umsetzt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 5.000 Euro betragen (§ 108 GModG).
Wann die Pflicht entfällt
Die Pflicht entfällt bei Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation nach § 56 und bei Wärmepumpen, die eine Betriebsprüfung nach § 60a erhalten. Zwei weitere Ausnahmen gelten nur, wenn die Gesamtauswirkungen gleichwertig sind: Anlagen unter einer vertraglichen Vereinbarung zur Energieeffizienz, etwa einem Energieleistungsvertrag, und Anlagen, die ein Versorgungsunternehmen oder ein Netzbetreiber betreibt und deren Effizienz deshalb systemseitig überwacht wird (§ 60b Abs. 7 GModG). Der Betreiberstatus allein reicht also nicht. Für die Gebäudeautomation sind Projektunterlagen vorzulegen, für die beiden letzten Fälle Unterlagen zum Nachweis der Gleichwertigkeit (§ 60b Abs. 8). Ohne diese Nachweise gilt die Prüfpflicht.
Im Ruhrgebiet übernimmt die FAM die Heizungsprüfung nach § 60b zusammen mit der Wartung, siehe Sanitär- und Heizungstechnik.
Häufige Fragen
Muss die Heizungsprüfung regelmäßig wiederholt werden?
Nein. Das Gesetz verlangt sie einmal zum genannten Zeitpunkt. Eine Wiederholung ist nicht erforderlich, solange an der Anlage nichts geändert wurde und sich der Wärmebedarf des Gebäudes nicht verändert hat. Die regelmäßige Wartung nach § 60 bleibt davon unberührt.
Zählt ein hydraulischer Abgleich als Heizungsprüfung?
Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, die Heizungsprüfung im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs nachzuweisen. Wichtig ist, dass die vier gesetzlichen Prüfpunkte dabei abgedeckt und schriftlich festgehalten werden.