In gemieteten Büros, Praxen und Hallen fällt die Frage spätestens dann auf, wenn eine Prüfung fällig ist und beide Seiten auf die jeweils andere zeigen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, weil zwei Rechtsgebiete nebeneinander gelten, die an unterschiedliche Rollen anknüpfen. Diese Seite trennt sie und zeigt, was sich vertraglich regeln lässt. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Zwei Rollen, zwei Rechtsgebiete
Arbeitsschutzrecht richtet sich an den Arbeitgeber. Wer Beschäftigte in den gemieteten Räumen arbeiten lässt, ist für ihre Sicherheit verantwortlich, unabhängig davon, wem Gebäude und Installation gehören. Arbeitgeber im Sinne der Betriebssicherheitsverordnung ist, wer nach dem Arbeitsschutzgesetz als solcher gilt (§ 2 Abs. 3 BetrSichV).
Mietrecht richtet sich an den Vermieter. Er muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Daneben trifft den Eigentümer die allgemeine Pflicht, von seinem Gebäude ausgehende Gefahren für andere zu beherrschen. Sie wird aus der Schadensersatzhaftung des § 823 BGB abgeleitet und als Verkehrssicherungspflicht bezeichnet.
Wo die Arbeitsstätte ins Spiel kommt
Für den Mieter als Arbeitgeber ist ein Punkt wichtig, der oft übersehen wird: Energieverteilungsanlagen und Beleuchtungsanlagen gehören zur Arbeitsstätte (§ 2 Abs. 2 ArbStättV). Der Arbeitgeber muss die Arbeitsstätte instand halten und festgestellte Mängel unverzüglich beseitigen lassen (§ 4 Abs. 1 ArbStättV). Er kann sich also nicht darauf zurückziehen, dass die Installation dem Vermieter gehört. Er muss sicherstellen, dass sie geprüft wird und Mängel behoben werden, notfalls indem er das mit dem Vermieter vereinbart und den Nachweis anfordert.
Wer typischerweise wofür sorgt
| Gegenstand | Mieter als Arbeitgeber | Vermieter | Was der Vertrag klären sollte |
|---|---|---|---|
| Geräte des Mieters | prüft selbst | keine Rolle | nichts |
| Installation der Mietfläche | muss die sichere Nutzung sicherstellen | überlässt und erhält sie in gebrauchstauglichem Zustand | wer beauftragt, wer zahlt, wer erhält das Protokoll |
| vom Mieter ergänzte Installation | verantwortet Prüfung nach der Änderung | regelt Duldung und Rückbau | Übergabe der Unterlagen |
| Hauptverteilung, Treppenhaus, Außenanlagen | nur mittelbar betroffen | verantwortet sie als Eigentümer | Zugang und Abschaltzeiten |
| mitvermietete Geräte, etwa Einbauküche oder Klimagerät | verwendet sie als Arbeitsmittel | stellt sie zur Verfügung | wer die Geräte in die Prüfung aufnimmt |
Die Tabelle beschreibt die übliche Ausgangslage. Mietverträge verschieben diese Grenzen häufig, etwa indem der Mieter Instandhaltung und Prüfungen der Mietfläche übernimmt.
Was ein Mietvertrag regeln sollte
- Abgrenzung: ab welcher Stelle die Installation zur Mietfläche gehört, zum Beispiel ab der Unterverteilung der Einheit
- Prüfzuständigkeit: wer die wiederkehrende Prüfung beauftragt und in welchem Rhythmus
- Nachweise: dass der Mieter Kopien der Prüfprotokolle erhält, damit er seine eigenen Pflichten belegen kann
- Mängel: wie Mängel gemeldet werden und bis wann sie behoben sein müssen
- Kosten: wer die Prüfung bezahlt und ob sie auf die Nebenkosten umgelegt wird
- Zugang: wie Prüfer Verteilungen und abgeschlossene Bereiche erreichen
Mieterwechsel als guter Zeitpunkt
Zwischen zwei Mietverhältnissen ist die Fläche leer und der Zustand lässt sich ohne Betriebsstörung feststellen. Eine Prüfung der Installation zu diesem Zeitpunkt schafft beiden Seiten eine Ausgangslage, auf die sie sich später berufen können. Ob dafür ein E-Check oder eine reine Anlagenprüfung besser passt, erklärt der Vergleich E-Check oder DGUV V3 Prüfung. Die FAM prüft auf Wunsch Installation und Geräte an einem gemeinsamen Termin und erstellt für Vermieter und Mieter getrennte Berichte.
Maßgeblich bleibt am Ende der Mietvertrag. Wo er schweigt oder unklar ist, lohnt sich eine rechtliche Beratung, bevor ein Schaden die Frage beantwortet.
Häufige Fragen
Wer prüft, wenn der Mieter selbst Leitungen oder Steckdosen hat verlegen lassen?
Der Mieter, denn die Änderung geht auf ihn zurück. Nach der DGUV Vorschrift 3 ist eine Anlage nach einer Änderung vor der Wiederinbetriebnahme zu prüfen. Das Protokoll sollte dem Vermieter übergeben werden, damit bei einem späteren Mieterwechsel klar ist, welche Teile der Installation nachträglich entstanden sind.